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不動産売却かかる
費用や税金

不動産売却は単に「家を売ってお金が手に入る」という単純な手続きではありません。手続きが完了するまでには、さまざまな費用や税金が発生します。後悔のない手続きにしていただくためには、こうした費用や税金について知っておいていただくことが大切です。一方で、不動産売却に際してはじめて知ることが多く、難しく感じる方も多いでしょう。こちらでは、不動産売却に発生する費用や税金について、那覇市・浦添市・宜野湾市を中心に物件を扱う成和ユニテックがお話します。

「家の売却」=「誰かが家を買う」

「家の売却」=「誰かが家を買う」

家を売却するということは、当然ながら「買う相手がいる」ということです。多くの方は、不動産に対して「手放すことはない、人生に一度きりの大きな買い物」というイメージを抱いています。現在、不動産の売却を検討している方も、かつてはそうだったかもしれません。

費用や税金をはじめとした知識がないのもそのためです。売却に関して考える機会がなければ、それだけ情報に触れることもなくなります。また、不動産の購入に対し、売却は好ましくない理由や余裕がない状況で決断されることもあります。このように、「家を売りたい人」に対して「家を買いたい人」がいることを意識すると、何か見えてくるかもしれません。

売り手・買い手、それぞれの理由

家を売る動機はさまざま、同時に家を買う側にもさまざまな動機があります。
それぞれにどんな理由があるのか、考えてみましょう。

家を売却したい理由 家を買いたい理由
  • 今より良い家に住み替えたい
  • お金が必要になった
  • 転勤することになった
  • 家を相続した
  • 結婚・離婚した
  • 賃貸の支払いと同額で住めるより良い家が見つかった
  • 子育てのため、もっと広い・好立地の家が必ようになった
  • 子どもに残す資産として

不動産の売却時にかかる費用や税金

不動産の売却時にかかる費用や税金

不動産売却は、単に不動産の売却額がそのまま手に入る単純なものではありません。売却額以外にもさまざまな費用・税金が発生し、最終的に差し引いた金額が手元に残ります。不動産の種類や面積によって費用や税率が変わってくるため、多くの方がわかりづらく感じるポイントです。くわしくはパートナーとなる不動産会社からアナウンスされますが、こうした費用や税金についてあらかじめ知っておくと手続きがスムーズに進みます。以下では、不動産売却時に発生する費用や税金について、よりくわしくお話します。

家や土地を売るときの費用

不動産売却には以下の様な費用が発生します。手続きの過程で支払うため、あらかじめ用意しておく必要があります。

仲介手数料 不動産会社に報酬として支払う費用 登記料 住所、土地の所有権を示し、登記を行うための費用
抵当権抹消費用
(該当者のみ)
住宅ローンのために設定された抵当権を抹消する費用 ローン返済費 住宅ローンの残債
証明書発行費 印鑑証明書・住民票などの交付費用 引越し費・
処分費
家財道具の処分や引越しに発生する費用
費用に合わせてかかる税金
印紙税 売買契約書を課税対象とする印紙の費用 登録免許税 所有権移転登記・抵当権設定登記に発生する税金
消費税 建物の売却には消費税が発生する(土地は非課税)
※例外あり
住民税 売却価格が購入時価格より上回った場合に発生する税金
仲介手数料の仕組み

仲介手数料の仕組み

仲介手数料は不動産会社に「成功報酬」として支払う費用です。不動産会社が売買契約を締結できなかった場合、仲介手数料を支払う必要はありません。また、複数の不動産会社に仲介を依頼していたとしても、最終的に仲介手数料を支払う対象は1社のみです。

本来であれば、売買契約時にまとめて支払われるべき仲介手数料ですが、一般的には売買契約時と引渡し時に分けて支払う商習慣が根付いています。これは、不動産会社の仕事は売買契約時で終わるわけではなく、引渡しまでさまざまな業務が残っているためです。ただし、弊社では基本的に物件引渡し時に全額受領となります。

仲介手数料の上限

宅地建物取引業法によって仲介手数料には上限が定められており、不動産会社がこの上限以上の金額を請求することはできません。取引額の段階ごとに設定された以下のような上限から、仲介手数料の総額を算出できます。

取引額 報酬額(税抜き)
200万円以下の金額 5%以内
200万円超400万円以下の金額 4%以内
400万円超の金額 3%以内

PICK UP契約不適合責任とは?

2020年4月1日に施行された改正民法において、これまでの「瑕疵(かし)担保責任」に変わり、新たに「契約不適合責任(けいやくふてきごうせきにん)」が制定されました。
契約不適合責任とは売主や請負人は、売買契約や請負契約の内容に適合した目的物を、買主や注文者などの相手側に引き渡す義務を負っています。「契約不適合責任」とは、これらの契約において売主や請負人が相手側に引き渡した目的物が、その種類・品質・数量にかかわらず「契約内容に適合していない」と判断された場合(債務不履行)、売主や請負人が相手側に対して負う責任を指します。
改正前の民法における瑕疵担保責任では、売買の目的物に「隠れた瑕疵」がある場合、買い主は売り主に対して損害賠償請求や契約解除を求めることができました。しかし、修理・代替物等の請求や代金減額はできませんでした。
また、売買の目的物が新築住宅である場合、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)が適用され、瑕疵部分の補修請求についてのみ可能となっていました。さらに、その瑕疵により契約した目的を達することができない場合に限り、買い主は契約の解除を認められました。

不動産売却(家・土地など)を進めるために必要な書類

不動産売却の手続きでは、さまざまな書類が求められます。売却を思い立った時点で書類の準備を始めていただけると、その後の手続きがスムーズです。不動産売却で必要になる書類の例をご紹介します。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票 登記済権利書または登記識別情報
身分証明書、実印、
印鑑証明書、住民票
登記済権利書または
登記識別情報
売り主様本人の確認書類。不動産を複数人の名義で所有している場合、共有者様全員の書類が必要になる。登記上の住所と売り主様の住所が異なる場合は、住民票が必要。住民票、印鑑証明書の有効期限は発行から3カ月以内。 移転登記のために必要になる。物件の所有者が登記者名義人本人であることを証明するために法務局から発行される書類。平成17年以降は登記権利書の代わりに登記識別情報が発行されるケースがある。
固定資産税納税通知書
および
固定資産税評価証明書
土地測量図・境界確認書
固定資産税納税額が記載された書類。固定資産を所有している場合、毎年1月1日の時点での所有者に固定資産税が課税される。不動産の取得時期によって負担額が変わり、売り主様への払い戻しが行われる。原則として最新のものが必要。 一戸建て・土地の売買で求められる書類。記載されている土地の境界・面積から売買価格を決めるケースがある。境界線があいまいなまま取引が進むとトラブルになることも多い。境界線が明確でない場合は、隣接地の土地所有者との話し合いのもと、測量図を作成しておく必要がある。
建築確認済証および
検査済証、建築設計図書・工事記録書等
マンションの管理規約、
または使用細則などマンションの維持費等の書類
一戸建ての売買で求められる書類。建築確認済証・検査済証は物件が建築基準に適合していることを証明する。建築設計図書・工事記録書等は、設計・工事の内容が記載されており、将来の維持管理やリフォームに役立つ。 マンション売却の際に求められる書類。維持管理の内容、細かなルールなどを売り主様・買い主様であらかじめ共有していただくことは非常に重要。買い主様にとっては、ランニングコストを知る目安になる。
耐震診断報告書・
アスベスト使用調査報告書等
そのほかの書類
耐震診断・アスベスト使用調査の結果が記載された書類。新耐震基準が施行される前の古い不動産を売却する場合には、耐震性能を証明するために耐震診断報告書を提出することが需要。同様に、発がん性が危険視され、アスベストの使用が制限される前の不動産であれば、アスベスト使用調査報告書が求められる。 このほかにも、買い主様・売り主様の間で安心できる取引にしていただくために求められる書類がある。地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書といった書類は、不動産の情報が客観的にまとめられているため、買い主様にとって不動産選びの重要なヒントになることが多い。

PICK UPホームインスペクションを
ご存知ですか?

ホームインスペクションとは、住宅に関して専門的な知識を持つホームインスペクターに住宅の診断を依頼し、劣化状況、隠れた欠陥、改修が必要な部分などのアドバイスをもらうことです。住宅の購入前や売却前に、その住宅のコンディションを確認するために行われます。目視での診断が主流であり、さらに問題が懸念される部分がある場合は、機材を使用して二次診断を行うこともあります。

所要時間は2~3時間で、5~6万円の費用がかかるケースが一般的です。機材を使用する場合は、10万円以上の費用が発生することがあります。不動産売買契約の場合、売り主様・買い主様のどちらがホームインスペクションを行うべきなのかは意見が分かれますが、購入の判断材料と考えられるため、買い主様が費用負担するのが一般的となっています。

確定申告について

所得から控除を差し引いた金額がプラスになる場合は、確定申告が必要です。不動産売却をした場合も、条件付きで確定申告が求められます。

不動産売却で取得費・経費を差し引いてプラスになり、売却益が発生した場合は譲渡所得税が課税されるため、確定申告をしなければなりません。対して、売却益が発生しなかった場合は譲渡所得税の課税はなく、確定申告は不要となります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

確定申告が
必要となる場合
確定申告が不要な場合
不動産売却によって売却代金が諸経費・購入価格の総計を上回り、売却益が発生した場合。売却益は課税譲渡所得に分類され、譲渡所得税の納税義務が生じる。税額は売却益の額によって決まる。確定申告の期間は売却した年の翌年2月16日~3月15日。個人で行う方法と税理士に相談する方法がある。税理士に相談すると、相談費用が発生。 不動産売却によって売却代金が諸経費・購入価格の総計を上回らず、売却益が発生しない場合。売却益がないため、課税譲渡所得がなく、当然ながら譲渡所得税の納税義務もない。ただし、必須ではなくなるだけであり、所得との損益を計算すると節税となる場合があるため、基本的には確定申告を行うほうが好ましい。

お客様からのよくあるご質問に
お答えします

不動産売却(仲介・買取・相続・任意)全般について
Q.売却時に必要な準備はありますか?
A.売り主様ご本人の身分証明書、印鑑証明書、登記済み権利証、実印などをご用意いただきます。また、間取り図面や土地の測量図面、購入時のパンフレットなど、物件の情報がわかる書類があれば、売却時のアピールポイントとなります。
Q.住みながら今の家を売却できますか?
A.住みながら売却の手続きを進める事は可能です。ただ、大半の購入希望者の方は「内覧ができるか?」が肝心ですので、柔軟な対応が必要となります。
Q.売却前にはリフォームが必要ですか?
A.必須というわけではありません。リフォーム代金を上乗せして売却額を設定することは多くないため、現状での売却となることが大半です。もちろん、購入希望者様へのアピールポイントになるため、早期の売却を希望している場合はリフォームやクリーニングをしていただいたほうが好ましいといえます。
Q.売却をとりやめても仲介手数料は発生しますか?
A.仲介手数料は売買契約締結時に発生する「成功報酬」です。売り主様のご都合で売却をとりやめた場合も、契約が締結されない限り仲介手数料をお支払いいただく必要はありません。
Q.販売活動はどんな内容ですか?
A.Web広告、チラシ、情報誌への掲載、現地看板、同業者・近隣の方へのご紹介などを行います。ご希望の販売活動がある場合は、お気軽にお申しつけください。
不動産の査定に関すること
Q.査定は無料ですか?
A.売却を検討されている方に対しては無料で査定を実施します。お気軽にご相談ください。
Q.査定価格で売り出すのですか?
A.査定価格は不動産会社が物件を調査したうえで提示する、その物件に関して適正と思われる価格であり、最終的には売り主様に売却価格を決めていただきます。不動産会社と相談しながら、慎重に売却価格を決めることをおすすめします。
Q.査定価格はどのように決まりますか?
A.周辺の相場、基礎データ、環境、近隣の建設予定など、さまざまな要素が査定の基準となります。不動産会社によって基準や評価対象が異なりますので、査定額が提示された場合は納得できるまで根拠について説明を受けることが大切です。
Q.査定の方法を教えてください。
A.簡易査定、訪問査定の2種類が代表的です。簡易査定は不動産のデータのみから査定を行うため、実際の価格とは誤差が生じる可能性があります。訪問調査は現地に訪問し詳細に調査を行うため、より正確な不動産の価値がわかります。
Q.依頼者と異なる名義の不動産を査定依頼できますか?
A.まずは、依頼者様と所有者様の関係性をご確認させていただきます。その上で、該当不動産の売買権利を持つ方、もしくは委任状を持っている方からの査定依頼であればお受けできます。くわしくは不動産会社にお問い合わせください。
そのほかに関すること
Q.近所の方に知られずに売却することはできますか?
A.チラシ配布などの販売活動を制限することで、近隣の方に知られることがないように配慮させていただきます。
Q.家財道具などは処分する必要がありますか?
A.原則として、不動産は何もない状態で引き渡していただくことになります。家財道具などは処分が必要です。
Q.権利証を紛失してしまいました。
A.権利証を紛失している場合も所定の手続きを踏むことで売却可能です。

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成和ユニテックは「家を売りたい立場」を考えたサービスで、多くの売り主様にお選びいただいてまいりました。不動産売却は人生で何度も経験することのない重要な決断。費用や税金のことも含め、売り主様のご不安がないようにサポートさせていただきます。

不動産近隣の情報は詳細に調べてお伝えするほか、査定額はご依頼から24時間程度でお渡し可能です。情報誌への情報掲載、360°カメラやドローンでの物件撮影、入居様に提供するポイントでのアピールなど、「買い主様を見つけるため」のサービスも充実しております。不動産売却をお考えであれば、お気軽にご相談ください。

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